商業代書結算
商業代書涉及除住宅以外的諸如辦公、研究、零售及工業財産的轉讓或負擔。
Alamo 産權公司承認沒有容易的商業交易這回事。每一宗交易都是獨特的，結算代理的主要職責是協調和解决問題。通常交易會變得非常複雜，結算代理是唯一掌握整個交易及所有結算要求的人。處理商業代書要求結算代理有獨特的技巧。
關于結算一宗商業不動産交易通常所需的文件，請參考以下商業文件樣本索引。點擊你要搜索的文件樣本的鏈接。
查詢關于商業不動産交易及成功結算所需的方法和程序，請從所提供的商業結算話題索引中進行選擇。
商業結算話題
開立代書交易
代書交易通常由參與交易的不動産代理或律師開立。開立訂單所需的具體交易信息可通過電話、傳真或親自傳遞給代書結算官員。以下是開立訂單所需的最小量信息：
- 銷售價格/貸款數額
- 財産地址和/或法律說明
- 估價師或地號（如適用）
- 保單責任金額（如適用）
- 所有人/借方
- 買家
- 專業人士聯繫信息（如賣方/銷售代理，律師及出借人）
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報價
代書結算費根據結算地點及交易的複雜性進行報價。欲獲得代書結算費報價，請使用本頁的查找辦公地點選項，可找到離你最近的代書結算辦公室。
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保證金
商業代書保證金通常爲用于保留很長時間的一大筆錢。通常在交易過程中，由于合同的或然費用需得到滿足，需多次存入保證金。在合同談判時，交易的當事人將會决定在交易成功結算或取消時，哪一方有權獲得保證金的利息。
有權獲得掙得的利息一方將需要填寫代書結算官員提供的授權及表 W-9，提供納稅人身份號碼。這兩份文件是代書結算代理和銀行所需要的，銀行代表代書結算代理和當事人保管保證金。
銀行會根據所提供的納稅人身份號碼向國內收入署報告所得利息。
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總體原則
代書結算代理將与當事人及其代表密切合作，以確保産權問題得到解决，要求當事人提供授權文件，幷且在協商好的時間限制內存入保證金和釋放資金。
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協調産權問題
在交易結算之前，代書結算代理將要求檢查、測量、所有人宣誓書以及租約（登記和未登記）。
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信息收集
在或然期，結算代理將努力收集準備結算聲明及結算文件所需的信息。在交易過程中，由于文件和信息已收到，購買協議條款出現改變，或如果雙方要求任何附加服務或産品，結算代理所需要的文件和信息清單可能會進行修改。
結算代理所需文件及信息的最初清單如下：
- 實體的組織文件
- 租約副本
- 地租賬及押金
- 服務合同或其他在結算時需分攤的項目列單
- 包括在銷售契約中的個人財産清單
- 至少兩份測量報告
- 結算時執行的所附作爲合同證據的原始文件
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組織文件与授權確認
如果賣家或買家不是在本國出生，則結算代理和産權保險人必須確認該實體是否適當成立，文件簽署人是否獲得正式授權而有權銷售和/或貸款，或購買和/或借貸。如果結算文件沒有經過有限公司、信托公司、公司及合夥企業等的正式授權代表簽字，則交易可能被取消。
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要求/留置權信息
結算代理將從買家獲得所有仍存在的，在結算時必須滿足或清除的留置權的信息。其中包括關于委托書或需付清的抵押之信息，還包括拖欠稅款、裁决、産權缺陷或未登記的租約等信息。如果買家已去世，則需要遺囑文件。破産的賣家需提供法院命令。
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按比例分攤
在不動産交易中，有許多項目需按比例分攤。像在其他交易中一樣，一個項目怎樣分攤將取决于它是否拖欠支付或提前支付。
在結算時需按比例分攤的項目包括：
- 不動産稅
- 個人財産稅
- 特別稅額
- 租金
- 財産所有人稅
- 公共面積維修費
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房租、租戶押金及禁止反言
地租賬是一份包括租戶和單位、應付和拖欠租金以及租戶押金的列單。通常由結算代理向賣家或物業經理索要。房租可能包括房租稅、責任保險、公共面積維修費及稅款等其他項目。
在結算時，有兩種截然不同的方法分攤租金：
1. 實收租金
2. 所有租金，按已收取對待
購買協議應陳明租金分攤的方法。否則，結算代理必須向交易的雙方提出此問題。
但租戶押金不作分攤，押金的全部數額在結算時以兩種方式之一由賣家轉給買家：
1. 記入賣家的借方賬戶并記入買家的出借人賬戶（通常作法）；或
2. 向賣家收費并給買家開具支票（根據特別要求）
租戶押金可能包括安全或損失押金及最後一個月的租金等項目，通常列在地租賬中。
租戶禁止反言是經租戶簽署的文件，以確認租約的條款。根據禁止反言的性質，租戶將被禁止在將來要求除本租約陳明條款以外的其他權力。
租戶禁止反言通常是買家与賣家之間的契約性問題。通常由賣家提供買家能够接受的禁止反言形式，并獲得租戶的簽字，然後再將禁止反言遞送給買家。
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延稅交換
1986 年國內收入法規第 1031 項爲不動産投資者提供了創造財富節省稅款的機會。在延稅交換中，投資者（交換者）可通過將其所有的淨資産杠杆轉換爲置換財産而處理投資財産并延緩資本收益稅。延緩資本收益稅必須滿足兩個要求：
1. 交換者必須獲得同類財産
2. 交換者不能指定性接受資金（接收收益）
以下是此類交換的情况：
- 交換者必須在出讓財産結算前進入交換交易。
- 交換者与合格的中間人（交換調解人）達成交換協議。
- 中間人從交換者獲得出讓財産，然後通過交換者的直接契約轉移給買家。
- 出讓財産的收益轉讓給中間人并由中間人以單獨和安全的賬戶保管。
- 中間人從買家獲得置換財産，然後通過的買家的直接契約轉讓給交換者。
- 交換資金由中間人用來從交換者購買置換財産。
延稅交換必須在嚴格的時間限制內完成，絕對不准拖延：
- 自出讓財産結算時間算起，交換者有 45 天時間用來以書面形式向中間人鑒定可能的置換財産。一旦 45 天到期，交換者不能改變財産鑒定清單，必須結算一個或多個已鑒定的財産。
- 購買置換財産必須在出讓財産結算日期的 180 天內完成。
儘管財産在賣家与買家之間直接立契轉讓，中間人應出現在結算報告中，并代表交換者在結算報告上簽字。交換者批准結算報告，通常簽署所有其他結算文件。
交換者也可進入倒序交換，即在出讓財産結算之前購買置換財産。
延稅交換也要進行 1099-S 報告，并遵守 FIRPTA 規定和扣繳。
在考慮進入延稅交換時，投資者必須考慮許多問題。有關各方應与稅務顧問或律師聯繫，他們在稅務方麵有專長，并与合格的交換調解人直接對話。
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1099-S 報告
國內收入法規定，不動産銷售或交換交易的所有收益均需報告 IRS。所有不動産轉讓都要進行 1099-S 報告，包括商業財産，不管是否爲該財産支付報酬。
所有讓與人（賣家）都要作 1099-S 報告，包括個人，不動産/信托公司，合夥企業，獨資企業及有限責任公司。甚至外國賣家也要作 1099-S 報告，無論 FIRPTA 稅是否扣繳和支付。股份公司不需要作 1099-S 報告。
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不動産稅法關于 FIRPTA 外國投資
國內收入法 1445 項規定，對于外國人（讓與人或賣家）處理美國不動産權益所實現的全部銷售價格或報酬，所有受讓人（買家）必須扣除或扣繳其相當于 10% 的稅款（或其他金額）。稅款和表格必須在轉讓的 20 天之內遞交至 IRS。
所有不動産交易/轉讓，包括交換，均需遵守 FIRPTA 規定；然而許多商業合同包含在結算時賣家對于遵守 FIRPTA 規定給予合作的條款。
有（10）种不同的 FIRPTA 免稅情况，其中包括非外國證明（參考 IRS 出版物 515）。外國讓與人需向買家及結算代理證明允許的免稅適用于該交易。
因爲 IRS 要求買家負責，所以有關涉及 FIRPTA 及外國賣家的任何事務都應由買家負責。 許多州（加州和夏威夷）有自己的 FIRPTA 規定，如果在該州內有一宗或多宗財産，應執行該州的規定。
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財産及傷亡保險要求
如果本交易涉及新的出借人，則在結算時需證明保險範圍。 有時出借人律師將直接与保險公司打交道。結算之前，結算代理將需要買家保險代理的聯繫信息。
根據財産的類型，買家支付保險費用的方法也有所不同。較大的客戶可能有總保單，因而不使用代書支付保費。買家可建立分期付款，只有部分保費通過代書支付。
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形式保單
出借人或律師可能需要形式保單。他們所要求的是在結算時所需要的保單樣本和背書樣本。産權檢驗人將準備好形式保單，并發送給交易的各方。
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背書
背書是産權保險單的附文，産權保險爲某項特別事件保險，或爲受保人增加保險範圍。 背書可以量身定做，以滿足受保人的特別需要或關切，或滿足受保人的財産性質，背書既適用于所有人保單，也適用于出借人保單或適用于二者。
當産權公司被要求爲某一具體的事件背書或保險，在背書簽發之前，根據背書的主題，某些條件必須得到滿足。所有背書都要經過産權保險人的批准。
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分保險
産權保險人爲全部銷售價格或貸款金額進行保險，然後用另一家産權保險公司爲其保險。支付給分保險産權公司的保費將從産權費用中扣除；這不是對交易各方的額外收費。分保險由受保人申請后由産權部處理，或根據自願接受的或法定的産權保險限制要求分保險。
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共同保險
受保人可能只讓産權保險公司承保一定的數額（即，不是全部銷售價格或貸款額）。保險公司必須使用另一家産權保險公司對銷售價格或貸款額的其餘部分保險。如果進行共同保險，客戶要按每個公司的費率爲該保險公司所承保的全部責任支付保費。共同保險公司可由客戶選擇。
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UCC 調查
統一商業法（UCC）查詢可通過州務卿進行，可查到已備案的融資申明書以便根據統一商業法完成個人財産的留置權調查。調查以債務人的名字和財産的位置進行。該調查不是初步報告的一部分或産權保險人的承諾，而是由外面的對此類報告有專長的提供者公司所提供。UCC 調查收取額外費用，直到完成調查并將結果提供給結算代理之後，才能决定該費用。
除非根據購買協議提出要求，或由交易的一方提出請求，否則不能通過州務卿辦公室進行 UCC 調查。如果在調查中在購買協議或初步報告或産權承諾還包含除了賣家或買家以外的名字，則所要調查的名字必須提供給結算代理。結算代理需要要求調查方以書面形式提供要調查的名字。最終報告的費用必須由買家或賣家支付。如果報告在交易進行過程較早獲得，可能在結算前還需要更新，這會導致額外費用。
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UCC 備案
許多出借人在使用個人財産作爲其貸款的額外擔保時，將需要 UCC-1 融資申明書。UCC-1 融資申明書可能登記在該不動産所在的郡里。 UCC-1 的登記通常与信托契約或抵押文書同時或在之後，或按照出借人的指示進行。
UCC-1 融資申明書應在債務人所在轄區的州務卿處備案。由 UCC 融資申明書保護的債務的執行受統一商業法制約。實際上是在州裏備案完成了留置權。對于個人而言，應在所居住的州備案。 就法律實體而言，應在該實體建立的所在州備案。舉例來說，如果債務人主要居住在亞利桑那州，UCC-1 應在亞利桑那州州務卿處備案。如果債務人爲加州有限責任公司，UCC-1 應在加州州務卿處備案。
被擔保方和債務人應决定登記的地點和/或 UCC 報告的備案。通常由出借人提供完整的 UCC-1 融資申明書。
UCC-1 融資申明書不需要債務人或被擔保人簽字；但是融資申明書必須經過授權。這意味著各方必須書面指示其結算代理將UCC向郡登記員登記和/或向州務卿備案，注明郡登記員和所在州轄區。
儘管 UCC-1 融資申明書不需要簽字，但法律說明或特別條款及條件等附件可能需要債務人的簽字。
UCC-1 融資申明書五（5）年后到期，除非做延長登記和/或備案。完全由被擔保方决定是否有必要延長及登記和/或備案延長報告。
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